房地产开发流程重要概念

房地产开发流程重要概念
一、总论：房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是"指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为"。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓"商住两用"的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。
房地产的开发流程，一般包括以下四个阶段：1、投资机会选择与决策分析；2、前期工作；3、建设阶段；4、租售阶段。另外还需要指出的是作为房地产行业的重要下游产业，物业管理也是房地产成功开发管理中不可缺少的环节；下面我将就按照房地产开发的前四个阶段分别开始论述，分析。

二、投资机会选择与决策分析阶段
投资机会的选择与决策分析，是整个开发过程中极为重要的一个环节，类似于项目可行性研究。首先，在投资机会选择过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者、潜在的租客及买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或者合作意向书。其次，投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。需要注意的是，作为一条行业准则，开发商要保持一种健康的心态，既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。同时要考虑某些意外事件可能导致的损失。
（在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商：土地中介公司、房地产策划公司、拆迁公司、劳务公司、资产评估公司、房地产开发公司、拍卖公司、财务融资公司等等）

作为这一环节比较重要的几个概念是关于土地方面的知识：
1、土地所有制
我国现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和私人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
2、土地使用性质
通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。
3、土地使用权有偿出让及土地使用权出让年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限是：
一、居住用地七十年；
二、工业用地五十年；
三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
四、商业、旅游、娱乐用地五十年；
五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。
4、土地使用权出让金
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。

三、前期工作阶段
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委会对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。前期工作的内容主要包括以下几个方面：
1、签定土地使用权出让合同，根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围；缴纳土地出让金，领取土地使用权证。
2、取得土地使用权后，开展征用土地和拆迁安置等工作，向市计委申请商品房开发项目的立项，同时申请商品房销售计划。
3、委托设计单位，根据规划局确定的规划经济技术指标确定设计方案。
4、由市建委组织方案会审。
5、由规划局勘测设计院进行土地定位。
6、向消防、环保、人防、绿化、卫生防疫、交警等部门报批施工图。
7、与“四源”（自来水、电、天然气、取暖供热）供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。
8、向规划局申请领取建设工程规划许可证。
9、办理施工单位的招投标。
10、向建委缴纳规费（小区配套费、人防建设费、墙改费、散装水泥保证金等），领取施工许可证。
11、完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。
在这里需要注意的是，在获得土地使用权后的最后准备工作就是进行详细的设计、编制工程量清单，与承包商谈判并签定建设工程的施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在进行项目可行性分析时必须把这段时间考虑进去。（在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商：项目管理公司、施工图设计公司、效果图制作公司、地质勘探公司、施工图审查公司、专业基础处理公司、造价咨询公司、招投标代理公司、自来水公司、天然气公司、供电公司、电信服务商、宽带提供商、建筑施工企业、房屋销售策划公司等等）在本环节中涉及的一些概念如下：
1、建筑承包商
房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发过程中的一个重要环节。（简要介绍资质二级企业：自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有三年以上从事房地产开发的经历；近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％。）
2、建筑总平面图
建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。
3、建筑工程施工图
简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。
4、建筑施工图
简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
5、容积率
指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
6、建筑面积
建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：
A、建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
B、套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
C、套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积
D、公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
E、公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积）
F、居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
7、建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
8、绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
9、建设用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
10、户室比
“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。

四、建设阶段
在这一阶段，开发商的主要任务是使建筑成本支出不突破预算，同时还要出面解决施工中出现的争议，签付工程款，确保工程按预定进度完成。建筑承包商的主要任务就是合理制定工期、经济合理地组织合格建筑材料、设备用于施工项目，确保在合同工期内或提前保质保量完成施工任务。在本环节中涉及很多的概念均与公司的相关合作企业密切联系，请大家在以后的工作中注意结合公司的相关业务要求，开动脑筋，拓展业务渠道，努力工作，积极拓展公司现在和未来的业务，使公司迅速发展，业务蒸蒸日上；（在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商及材料设备供应商：建筑勘测测量设备销售商、勘测测量公司、沉降观测公司、土石方施工企业、建筑施工公司《水泥及制品<预制板、路沿石、砼盖板等等>、砂石、砖、钢材、木材等供应商、防水、防渗、保温材料及其施工企业、建筑周转材料及设备租赁商、建筑劳务公司、以及其他详细分类见公司搜材网》、市政道路公司、园林绿化公司《装饰石材商、植物花卉供应商、防腐木、泳池设备、喷泉设备、室外标识牌、室外休闲座椅、室外园林灯具、广场砖、植草砖、室外电线电缆、穿线管、给水管、排水管、波纹管等等材料设备供应商》、施工图晒图公司、工程监理公司、电梯设备供应商、电梯安装及检测公司、高层给水设备生产供应商、消防设备供应商及施工企业《火灾自动报警及联动控制设备、自动喷淋灭火设备、通风设备、气体灭火设备》、室内空气质量检测公司、弱电施工公司《摄像电视监控系统设备、停车场道闸收费系统、门禁可视或非可视对讲系统设备、红外线对射周界安保系统设备、电子巡更系统设备、小区背景音乐系统》、门窗《塑钢、铝合金、卷帘门、钢制防护门、防盗门、实木门等等》生产加工施工企业等等）在此介绍一些在建设施工过程中涉及的概念：本环节将另外选择合适时间根据房屋建筑施工工艺流程进行专题重点讲解。
1、三通一平
指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。
2、建筑物的结构分混合结构（砖墙、钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件）、框架结构（包括框支结构）、框剪结构、筒体结构。它们的允许建筑高度逐渐提高。一般高层为框剪结构，大多为三十层。
3、砖混结构
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。
4、框架结构
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙（时代印象GRC轻质隔墙客户纠纷）分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
5、钢混结构
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

五、房地产的销售
为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。
开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式？通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。房地产的销售是贯穿房地产开发全过程的一项工作，而且也是开发商实现开发预期利润的关键环节，同时也是保证建筑施工企业如期正常取得合理、合法正当施工工程款项的重要过程。（在这一过程中可能出现的与本公司开展业务相关的服务提供商：房屋销售策划公司、平面媒体公司、广告公司、效果图设计制作公司、灯箱广告公司、道旗广告公司、广告喷绘公司、印刷DM单等等）在本环节中主要有以下工作：
（一）、项目投资策划
项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
（二）、项目规划设计的策划营销。
（三）、项目形象策划营销。
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
（四）、项目营销推广策划：包括
（1）、目标客户群定位分析。
（2）、价格定位。
（3）、广告策略。
（五）、制订推广费用计划。
（六）、项目销售的策划营销：包括
1、销售周期划分及控制。
2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施。
3、各销售阶段广告创意设计及发布实施。
4、销售前资料准备。

在本环节涉及的很多概念与大家的生活息息相关，在此选择几个具有代表性的重要概念与大家一起探讨：
1、商品房
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
2、商品房公用建筑面积如何计算
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室。
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积的计算公式如下：
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。
公用建筑面积的分摊计算：
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积&times;公用建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数的计算：
公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各套内建筑面积之和。
3、公摊面积
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。
各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
具体可分摊的公用建筑面积有：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。
4、开盘
一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。
5、关于五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
6、定金
定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现。
7、订金
“订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。
8、银行按揭
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，但是发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

六、后期物业管理
在房屋完成施工、验收合格交付业主正式使用后还有一个必不可少的环节，物业管理，本阶段可能涉及的供应商：室内装饰设计施工企业及装饰装修涉及的各种材料及设备供应商（不一一赘述，具体资料需各位努力获得更多的资料，详各大建筑装饰材料城富森美家居、博美装饰城、府河桥装饰材料城、百安居、512建材城等等）在这里向大家简单介绍物业管理的一些基本知识：
1、什么是物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、物业管理服务费
物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。